Aspects morphologiques des enclos résidentiels à Oran

De nos jours, la ville algérienne connait un processus de périurbanisation qui se maintient et continue de progresser, il se poursuit sous l’effet de la construction de maisons individuelles. La massive mobilité résidentielle a induit la régression des terres agricoles par l’implantation du lotissement spontané et du lotissement planifié en périphérie (Bendjelid et al., 2004 ; Hocine, 2014 ; Mouaziz, 2014). Par ailleurs, Oran connait depuis 2002 l’émergence d’un phénomène de la clôture^[1] des lotissements planifiés de l’habitat individuel en premier et du logement collectif en second. Une nouvelle forme se met en place en périphérie par des promoteurs acquéreurs de grandes parcelles, qui proposent de l’habitat individuel, groupé et fermé.

En dehors des études morphologiques menées sur la ville ancienne, le territoire de la périphérie commence à être exploré par cette question (Lévy, 2005). Notre étude propose d’analyser, non pas le périurbain en général, mais la mise en œuvre d’une de ses procédures de production : le lotissement privé et fermé visé par une lecture morphologique. Depuis 2010, en périphérie, un nouveau type de tissu se dessine derrière les murs, laissant apparaitre un ensemble de bâti homogène, sériel et répétitif. La problématique soulevée est relative aux nouvelles formes produites dans ces lotissements qui se caractérisent par la disparition de la façade urbaine et la création de masses bâties stéréotypées, sans aménagement global de la commune. Ainsi, se pose une première question : ces nouvelles compositions appliquées sur des terrains supposés vierges, dialoguent-elles avec le lieu et tiennent-elles compte du site, de son histoire agricole, de son potentiel paysager ? Contrairement aux maillages des tissus constitués, en périphérie, les nouveaux plans masse sont « volontaires », c’est l’application concrète de quelques principes de composition et objectifs, tels la régularité du tissu et la rapidité de l’exécution (Allain, 2004). Alors, se posent d’autres questions : comment se dessinent ces lotissements ? Quels sont les éléments de composition utilisés par les architectes et quels sont les mécanismes de la parcellisation ? Dans ces nouveaux lotissements, la nouvelle voirie introduit une rupture visible avec la voie publique. Celle-ci pose ainsi la question de la contextualisation et de l’ancrage au site. La première hypothèse que nous formulons ici est que la forme produite est hors-sol et s’appuie sur le modèle de la rangée.

Le présent article explore, d’une part la question de la forme urbaine du lotissement fermé, et d’autre part l’évaluation des paramètres du lotissement dit défendable. En outre, la prise de conscience de la relation entre environnement urbain et sécurité est à l'origine du defensible space (Newman, 1970)^[2], ce concept est intrinsèquement lié au lotissement fermé, de ce fait le lotissement défendable (Madec, 2008) peut être la jonction des deux notions précitées. Nous cherchons alors à confronter les éléments théoriques du lotissement défendable au lotissement fermé. La question posée est de savoir si le lotissement fermé peut être qualifié de lotissement défendable à Oran ? La seconde hypothèse suppose que même si l’enclos résidentiel regroupe les paramètres de l’espace défendable, il ne peut être qualifié de lotissement défendable.

Cadre théorique et état de la recherche

Dans une synthèse polysémique autour du terme lotissement, Frey (1989) précise que le verbe « lotir » apparait au XIII^e siècle. Le lotissement en tant que technique d’urbanisation et procédure juridique se développe après la Seconde guerre mondiale (Clémençon, 2015). L’enclos résidentiel ou gated community^[3] désigne des espaces résidentiels sécurisés et fermés (Capron, 2002), qui renvoient au concept du defensible space et sont qualifiés de villes privées (Renard, 2004). Depuis 1990, la résidentialisation, conséquence du defensible space tente de trouver les moyens d’articulation des espaces par la « récupération formaliste », pour requalifier les grands ensembles (Tabet, 1999).

À Oran, l’enclos résidentiel peut être défini comme étant un type de « lotissement promotionnel » fermé (Bendjelid et al., 2004). Il peut aussi être qualifié de lotissement de « A à Z » ou de lotissement a maxima car les voies, les parcelles et les maisons se construisent dans un délai très court, contrairement au lotissement a minima, où seulement les voies sont planifiées et le remplissage des ilots se fait progressivement (Noizet & Clemençon, 2020).
Par rapport à un champ lexical foisonnant que convoque le lotissement fermé, les termes : enclos résidentiel, gated community ou lotissement a maxima fermé sont utilisés dans cet article de façon indifférenciée.

Les premiers travaux de lotissements fermés portent sur les aspects sécuritaires, les modes et typologies d’enclosure et/ou les relations socio-spatiales (Billard, Chevalier & Madoré, 2005 ; Charmes, 2005 ; Capron, 2006 ; Callen & Le Goix, 2007).
Nous retrouvons également des études sur les caractéristiques morphologiques, conjointement liées aux contextes socio-économiques et institutionnels (Le Goix et al., 2011), ainsi que sur les typologies viaires des gated communities américains
(Le Goix, 2016). En Algérie, les lotissements fermés, de par leur apparition très récente, ont fait l’objet de peu de recherches qui révèlent les caractéristiques du defensible space de l’habitat individuel (Zellat, 2006), de l’habitat collectif (Benazzouz
& Djelal, 2018 ; Bendib, 2020 ; Chekiel & Benhassine, 2023). Les études sur leur réalité morphologique n’ont pas été jusque-là investies. Le lotissement ordinaire, quant à lui, a été mis au jour à travers : la politique urbaine de l’habitat (Messahel, 2000, 2010) ; le cadre règlementaire (Mouaziz, 2016, 2022) ; l’appropriation du logement individuel (Chachour, 2018) et la qualité morphologique et paysagère (Sahraoui, 2006). Par ailleurs, en 1987, une étude intitulée « Aménagement des secteurs de l’habitat individuel »^[4] dresse un bilan sur l’état du lotissement.

Dans cet article, trois enclos résidentiels construits entre 2016
et 2025 sont analysés, à savoir : Mouhcin, Les Dahlias et La Perla. Leur sélection est liée à la variété de leurs situations, de leurs tailles et du nombre de leurs parcelles. L’objectif est d’examiner le processus de leur conception et de saisir les facteurs exogènes qui influencent les formes urbaines produites.

La méthode d’analyse est plurielle, elle se base sur l’examen des documents officiels relatifs à l’aménagement des lotissements, ainsi que sur des entretiens avec les architectes concepteurs de ces projets. Pour ce faire, un questionnaire non directif a été mis en place pour explorer la conception. Par ailleurs, il s’agit en premier, d’identifier les similitudes et les divergences entre le lotissement fermé et le lotissement ouvert ordinaire en s’attachant aux écrits sur la ville d’Oran en rapport avec son évolution historique (Piaton et al., 2021 ; Frey, 2004 ; Saidouni, 2000; Picard, 1989 ; Tinthoin,1956 ; Lespès, 1938), ses analyses socio-spatiales (Bendjelid et al., 2007 ; Messahel, 2000, 2010), ainsi qu’aux études théoriques menées sur les lotissements en matière à la fois de typologie (Noizet & Clémençon, 2020), de morphologie urbaine (Mangin & Panerai, 1999), de pauvreté architecturale (Tapie, 2005), et de qualité paysagère et d’insertion urbanistique de certaines compositions (Masboungi, 2008).

Il est question, ensuite, d’analyser les formes urbaines des lotissements fermés. Cette analyse s’appuie sur les outils méthodologiques de l’école française de la typo-morphologie (Lévy, 2005, Allain, 2004 ; Panerai et al., 1999 ; Pinon, 1992, 1994 ; Borie & Deneuil, 1984).

Dans l’inventaire polymorphique et polysémique des formes urbaines, on distingue cinq registres : formes de tracés urbains, forme de tissus urbains, forme de paysage, forme sociale et forme bioclimatique (Lévy, 2005). Nous nous appuyons dans cette recherche sur deux types de formes : la forme de tissu urbain qui se décompose en quatre éléments : viaire, parcellaire, espace bâti, espace libre (Panerai, Langé, 2001) et celle du paysage urbain qui se constitue de plusieurs registres en termes de volume, gabarit, matériaux, texture du bâti et espace public (Lévy, 2005). La décomposition du tissu en systèmes établit des combinaisons et des « couplages » : Parcellaire/Bâti et Viaire/Espace libre (Borie
& Deneuil, 1984). Le tracé viaire s’appuie également sur la lecture typologique en forme de : boucles, culs-de-sac, arrêtes de poissons, rues hiérarchisées…, selon la classification de Le Goix (2016). Par rapport à la spécificité de l’enclos, nous avons intégré le système de la clôture et le système végétal, établissant une grille à six paramètres (Tableau 1). Cette analyse a nécessité l’examen des dessins urbains et architecturaux des trois projets et de multiples visites et observations in situ, certains chantiers étant encore en cours de construction.

Tableau 1: Grille d’analyse morphologique

Source : Hakima Zellat, 2024.

Les critères annoncés par Madec (2008), qualifiant le lotissement défendable feront l’objet d’une deuxième grille d’analyse pour vérifier leur présence ou pas dans la conception du lotissement privé (Tableau 2). Nous proposons d’identifier chaque critère par un mot clé pour faciliter la lecture de cette grille. Les 18 « cibles » (voir annexe) du lotissement défendable sont ainsi soumises à l’analyse des lotissements a maxima sélectionnés.

CIBLES

MOUHCIN

DHALIA

PERLA

CONNEXION ET PROXIMITE

Oui

Oui

Oui

DIVERSITE SOCIALE

Non

Non

Oui

PARCELISATION VARIEE

Non

OUI

Oui

CONTEXTUALISATION

Non

Non

Oui

EQUITE SOCIALE

Non

Non

Non

PARCELLISATION MINCE

Oui

Non

Non

EMPRISE BATIE MINIMALE

Non

Non

Non

CREATIVITE URBAINE

Non

Non

Non

COMPOSER EN MITOYEN

Oui

Oui

Oui

VEGETALISATION DES CLOTURES

Non

Non

Non

ADAPTATION AU TERAIN

Non

Non

Oui

ESPACES COMMUNS

Non

Oui

Oui

GESTION DES EAUX

Non

Non

Non

LIMITATION DES MATIERES INERTES

GESTION DES RESSOURCES

Non

Non

Non

GESTION DES LUMIERES

LE REGLEMENT

Non

Non

Non

LA REVERSABILITE DU PROJET

Non

Non

Non

Tableau 2 : Grille du lotissement défendable

Source : Hakima Zellat, 2024.

Mutation du lotissement a minima au lotissement
a maxima

Cette partie donne un aperçu de la formation du lotissement résidentiel dans la ville coloniale, illustre son maintien en s’appuyant sur le cadre règlementaire et met l’accent sur sa mutation et ses changements morphologiques. 

Le lotissement résidentiel à Oran : histoire, maintien
et libéralisation

L’urbanisme colonial d’avant 1919 est basé essentiellement sur le plan des alignements et des réserves qui permettait la production des lotissements par étape (Picard, 1989). Oran, illustre parfaitement le développement des lotissements résidentiels, à titre indicatif, entre 1866 et 1881, 400 maisons individuelles sont construites, plus de 2000 unités entre 1881 et 1901 (Piaton
et al., 2021). Des programmes et des projets d’extensions ont été élaborés. L’un des plus importants étant l’avant-projet de plan d’extension de 1919^[5], achevé en 1927, complété en 1934. De 1930 à 1939, est appliqué l’urbanisme moderne, un plan du zoning est définitivement adopté pour les années à venir^[6] (Lespès, 1938 ; Frey, 2004). Les lotisseurs établissaient des cahiers des charges exigés par la commune qui fixent, entre autres, la surface des lots, le type d’implantation, le taux d’occupation de la parcelle, la hauteur de la maison et la largeur des voies (extrait de documents d’archives). Des lotissements de maisons individuelles vont se construire par des sociétés coopératives en majorité dans les années 1950, au-delà des faubourgs accompagnés des grands ensembles (Piaton et al., 2021).

Après l’indépendance, l’Algérie reconduit temporairement la législation coloniale en attendant une refonte progressive des textes et lois. Dans la politique foncière de 1974 à 1992, l’état a mis en place des mesures de municipalisation-étatisation pour créer des réserves foncières et octroyer des terrains pour la réalisation de l’habitat individuel. Ces derniers sont soumis à un cahier des charges (Saidouni, 2000). À partir de 1980, une circulaire du ministère de l’intérieur, autorise les communes à céder 200 lots par an aux différentes corporations du secteur public. De 1977 à 1985, la voie à l’accession à la propriété foncière met en place les premières coopératives immobilières. La production du lotissement promotionnel est ainsi amorcée. À partir de 1990, la loi 90-25 du 18 novembre 1990, portant orientation foncière, édicte de nouvelles règles qui privent les communes de leur monopole dans l’attribution et l’aménagement des lotissements. Suivra la loi
90-29^[7] du 01 décembre 1990 relative à l’aménagement et à l’urbanisme qui cadre la pratique des lotisseurs et demandeurs de permis de construire. La libéralisation du marché foncier donne naissance à la régularisation des titres de propriété pour l’auto-construction. Les promoteurs immobiliers peuvent d’ores et déjà acquérir des terrains, les viabiliser, les construire et les commercialiser. La périphérie devient un terrain de prédilection du lotissement dit a minima suivi du lotissement dit a maxima.
À Oran, la fermeture de ces deux types de lotissements se fera de manière progressive à partir des années 2000. En premier, deux lotissements a minima, nés de la coopérative immobilière vont se distinguer par leur caractère insolite de l’enclosure, le gardiennage ne concernant qu’un cas sur deux. En 2002, le premier lotissement à la cité Djamel se ferme par des grilles informelles posées par les résidents. En 2004, la résidence El Mordjane se ferme à son tour
et franchit un nouveau seuil dans l’aménagement avec l’installation d’un système de gardiennage jour et nuit, l’autogestion de l’enclos par l’embellissement extérieur (luminaires, plantations, barrières…) et le nettoyage (Zellat, 2006). Depuis ces fermetures informelles, les promoteurs ont affiché des programmes de lotissements où la fermeture est le premier critère de présentation du projet. À ce jour, Oran compte six^[8] lotissements privés dont quatre sont achevés ou en cours de réalisation, portant le nom de cité ou résidence : Mouhcin, les Dahlias, Hélios, la Perla, et deux chantiers sont récemment lancés: Ben Melissa Promotion
et Les Aquarelles de Kristel.

Lotissement fermé a maxima versus lotissement ouvert 
a minima 

Le lotissement a minima est produit à l’échelle du temps long ; inversement, le lotissement a maxima s’inscrit dans le temps court où le réseau viaire, le parcellaire et le bâti sont définis par le lotisseur (Noizet & Clémençon, 2020). De manière générale, la division parcellaire dans le lotissement a minima a toujours été l’apanage exclusif des collectivités locales, créé sur la base d’un cahier des charges et d’un permis de lotir. Dans les lotissements
a maxima, tous les architectes interrogés^[9] sont orientés par le promoteur dès le début de l’esquisse avec une surface de la parcelle de 120m². Cette dernière est généralement attribuée aux lotissements sociaux.

L’évolution du lotissement promotionnel a minima en lotissement a maxima s’est opérée depuis l’arrivée des aménageurs privés dans les années 2000 en maintenant des permanences : le parcellaire uniforme et le plan type de la maison individuelle sont des caractères communs aux deux modes de production. Dans les premiers lotissements a minima, l’archétype de la maison détachée implantée et entourée d’un jardin est différent de celui des lotissements a maxima avec le système de la rangée ou de la bande. Cette dernière est constituée d’un minimum de trois maisons avec le même caractère architectural ou d’un assemblage de maisons différentes, le facteur commun étant l’alignement, la mitoyenneté et la répétition (Gibberd, 1972). Dans le lotissement a minima, le plan type devait à l’origine assurer la cohérence de l’ensemble avec des prescriptions précises de l’alignement, du gabarit, de la codification de l’emprise au sol par rapport au fond de parcelle ainsi que les règles de mitoyenneté. L’occupation de la parcelle
a subi de multiples altérations, « des ajouts imprévus » non conformes au plan perturbent la qualité architecturale
et paysagère au profit de pièces supplémentaires, le jardin privatif prévu par l’architecte est détourné de sa fonction initiale pour se transformer en une « cour bétonnée » (Bendjelid, 1997). Aujourd’hui, le lotissement a minima se distingue par la multiformité, la disparité architecturale, et par la surabondance des matériaux^[10] en façade. Cette incohérence se lit par la juxtaposition de différentes textures, le mélange des couleurs ainsi que les discontinuités des gabarits après rehaussement informel du volume autorisé. À l’inverse, le lotissement
a maxima est identifié par l’homogénéité, l’unité du fragment
et la répétitivité. Il se distingue par la rigueur de l’alignement
et de la mitoyenneté, la répétition de l’unité parcellaire et du modèle architectural. Il se caractérise également par le même rapport plein/vide, la même hauteur et par l’uniformité des couleurs et des matériaux. (Tableau 3). Il se dote d’un poste de contrôle et de quelques aménités (hôtel, centre sportif) accessibles depuis la voie publique (tableau 3).

Tableau 3 : Forme du paysage des lotissements a minima
et lotissements a maxima

Registres du paysage

Lotissement a minima

Lotissement a maxima

Volume

Multiforme

Uniforme

Gabarit

Incohérent/Discontinu

Cohérent/Continu

Matériaux

Hétérogènes

Homogènes

Texture

Multiple

Unitaire

Jardin individuel

Présent/Détourné/ Cour

Présent/Cour

Espace public

Présent

Absent/Contrôlé

Source : Hakima Zellat, 2024.

Si dans le lotissement a minima, le sentiment d’insécurité a toujours conduit à l’usage excessif des barreaux aux portes
et fenêtres, désormais, dans le cadre du lotissement a maxima, la façade s’affranchit de ce surplus, la clôture et le gardiennage les remplacent. L’écart entre les deux modèles de lotissements s’illustre aussi par rapport à l’aménagement des espaces libres.
Le lotissement ouvert a minima est inscrit dans le quartier et profite des espaces extérieurs prévus par la commune, tandis que dans les lotissements a maxima, les espaces libres servent uniquement aux voies de desserte. Cette mutation du lotissement a minima ouvert au lotissement a maxima fermé s’est accompagnée d’un changement significatif de la forme du lotissement et de la maison individuelle (figure 1).

Figure 1 : Á droite, lotissement a minima, à gauche, lotissement a maxima

Source : Hakima Zellat, 2024.

Lecture morphologique des trois lotissements a maxima

Circulation mécanique

Cette partie analyse les principes d’élaboration du plan de masse, du petit, moyen et grand lotissement, à savoir : Mouhcin, les Dahlias et la Perla (figure 2). Nous cherchons les limites auxquelles les architectes sont confrontés pour saisir les facteurs auxquels obéit la production de ces nouvelles formes urbaines :
est-ce au cahier des charges et à la règlementation des collectivités locales ? Aux contextes de l’environnement ? Ou aux injonctions du propriétaire et lotisseur ?

Figure 2 : Plan de situation. A: Mouhcin, B: Dhalia, C: Perla

Sources : Hakima Zellat, 2024. Plan adapté du PDAU d’Oran (2018).

Division parcellaire et espace bâti

À la résidence Mouhcin, la surface du terrain est d’un demi-hectare avec une partition de 32 parcelles. Un axe de symétrie divise le terrain en deux parties égales, séparées par un mur mitoyen, contenant chacune deux rangées de 16 parcelles^[11]. Cette séparation induit l’aménagement de deux accès fermés
et indépendants. La parcelle de 120 m² est exigée par le promoteur aux architectes, elle est uniforme, rectangulaire, étroite de moins de 9 m de largeur. L’occupation des maisons est presque totale. Selon Mangin et Panerai (1999), l’accolement sur une des limites mitoyennes est presque obligatoire pour une parcelle de 12 m de largeur, et pour celle de 9 m, il s’impose. Ce constat se vérifie car le plan de masse se définit par la rigueur de la mitoyenneté.
La régularité découle de l’unité typologique, la rangée est exprimée par la similitude des procédés constructifs et des matériaux, fruit d’une maitrise d’ouvrage portée par le seul promoteur (figure 3).

Figure 3 : Aspects morphologiques et mode d’implantation de la résidence Mouhcin

Sources : Hakima Zellat, 2024. Photo aérienne et photographies.

À la résidence les Dahlias, la surface du terrain est de deux hectares cinq cent contenant soixante-sept parcelles. Le plan de masse se compose de trois variantes, 120 m², 200 m² et 500 m². Cette variété du parcellaire s’est définie au fil de l’acquisition par le promoteur^[12] de nouveaux terrains limitrophes. Ainsi, la première phase ne contient qu’une voie centrale distribuant de part et d’autre une rangée de petites parcelles de 120 m² avec l’aménagement de 26 maisons^[13] dont l’occupation bâtie est presque totale.
La deuxième phase double la rangée et introduit des parcelles de taille moyenne de 200 m² avec des maisons de 175 m² de surface bâtie. Aucun changement n’est observé dans l’occupation du plein par rapport au vide, il s’agit d’une adaptation du plan de la petite maison. La troisième phase offre une partition de grandes parcelles, allant jusqu’à 500 m² de sept maisons détachées, atypiques^[14] de 300 m² de surface bâtie. La composition du lotissement tourne le dos à la voie publique, perpendiculaire
à celle-ci ; elle forme des bandes parallèles ne tenant pas compte des vues environnantes, notamment celles de la montagne des Lions (figure 4).

Figure 4 : Aspects morphologiques et mode d’implantation
de la résidence Dahlia

Sources : Hakima Zellat, 2024. Plans traités et photographies. 

À la résidence la Perla, la surface du terrain est de cinq hectares, cent soixante et une parcelles sont insérées de façon abstraite. La division parcellaire^[15] varie en fonction de la situation en plan ; le front de la voie publique est occupé par de petites parcelles de 120 m² de maisons individuelles à l’occupation presque totale en double rangée. Une bande de maisons est insérée le long de la voie existante caractérise cet enclos par une double appartenance^[16]. Ainsi les 27 maisons bordant cette voie ont un accès individuel autonome depuis la voie publique et n’ont aucun contact avec le lotissement fermé. Le « cœur du terrain »^[17] est principalement réservé aux parcelles de120 m² et 240 m² qui s’alternent en rangée double. Le front de forêt est réservé aux grandes parcelles de 320 m² qui se caractérisent par de grandes maisons de 240 m² de surface bâtie. Ces grandes tailles tant évitées par le promoteur ont été acceptées, après avoir eu l’accord de la commune de pouvoir associer la forêt au lotissement fermé, en proposant un aménagement d’espaces verts. Le paysage de
la forêt ou de la falaise n’a aucun impact sur les formes produites (figure 5).

Figure 5 : Aspects morphologiques et mode d’implantation de la résidence La Perla

Sources : Hakima Zellat, 2024. Plans traités et photographies. 

Réseau viaire et espace libre

À la résidence Mouhcin, le tracé viaire, découlant du parcellaire, s’organise tel un close linéaire, qui finit en cul-de-sac, destiné généralement aux petits lotissements. Le plein domine
le vide, une arrière-cour de 10m² est prévue dans chaque maison. La largeur de la chaussée est inférieure à 5m^[18] et celle des trottoirs fait moins de 1,25m^[19]. Le prospect donne une impression de densité. Cette dernière se vérifie aisément, car la composition de 32 maisons accolées de deux étages dans une surface totale d’un demi-hectare ne s’apparente pas à celle de l’individuel, comme
le souligne Hanrot (2013) : « le seuil de rupture avec l’habitat individuel peut-être situé à 24 maisons à l’hectare » (in : Leger, 2017). Ce lotissement ne dispose ni d’aire de jeux ni d’aménagement vert.

À la résidence les Dahlias, trois voies linéaires et parallèles
de 6m de largeur de chaussée distribuent le lotissement avec des trottoirs de 1,30 m, deux séries de boucles simples ou small loops le caractérisent. La grille des rues est abstraite et se calque sur
le même modèle du lotissement Mouhcin. Les petites et moyennes maisons réservent un retrait ou une « avant-cour » en façade principale et une « cour » en fond de parcelle, totalisant une surface non bâtie de 25m². Les grandes maisons profitent d’un grand jardin en fond de parcelle de plus de 100 m². Les espaces
de jeux, l’appart ‘hôtel et le centre sportif sont implantés par
le propriétaire à l’entrée^[20] du lotissement contre le mur extérieur de clôture. Aucun aménagement d’espace vert ne figure sur le plan masse.

À la résidence La Perla, le dessin viaire se caractérise par un tracé courbe de voies parallèles, épousant la forme du terrain,
et comprend trois loops et sept dead ends. La trame viaire projetée en forme de grille ne continue pas celle de l’environnement immédiat. Les rues avoisinantes débouchent toutes sur la rangée des maisons individuelles, projetée le long du linéaire du terrain sans interruption, constituant un vrai obstacle à la continuité urbaine. Les maisons de moyennes et grandes tailles, réservent un retrait et un jardin en fond de parcelle qui varie de 60 à 90m².
La hiérarchie des rues se distingue en chaussée de 4m et double chaussée de 8m de largeur, les trottoirs variant entre 2 et 4m de largeur. Le seul espace libre est le terre-plein central aménagé en espace vert, qui, en réalité, n’est qu’un espace résiduel résultant de la déduction des surfaces bâties et n’ayant pas pu servir d’îlot à exploiter. Un square public, mitoyen au lotissement se voit exploiter par le promoteur pour le réaménager en une aire de jeux. À la limite du terrain la forêt^[21], qui est une servitude, constitue le seul véritable espace vert. Quant aux aménités, la résidence dispose d’un centre sportif accessible depuis la voie extérieure et contigu au square (figure 6).

Figure 6 : Maîtrise de l’espace libre

Sources : Hakima Zellat, 2024.

Les sites analysés engendrent une forme de voirie simple avec la présence de quelques impasses, que nous qualifions, selon la typologie de Le Goix (2016), de boucles simples (small loops)
et de cul-de-sac (dead-ends) (tableau 4).

Tableau 4 : Typologie viaire des lotissements a maxima

Type

Mouhcin

Dahlia

La Perla

Fish bone

Complex

Small dead-ends

X

X

Small loops

X

X

Source : Hakima Zellat, 2024.

À la diversité des situations géographiques des lotissements étudiés répond une uniformité de la division parcellaire,
de l’occupation du bâti, et une similitude de la configuration des voies avec la répétition d’un même modèle architectural. Le plan masse peut s’adapter à n’importe quel site. Il s’appuie sur des formes abstraites, niant les évidences de la continuité des tissus environnants et leurs spécificités urbaines et paysagères.
La question de l’ancrage géographique soulevée dans notre problématique est escamotée (figure 7).

Figure 7 : Diversité du contexte et uniformité du modèle

Sources : Hakima Zellat, 2024 (Google Earth et photographies).

Du lotissement fermé au lotissement défendable

Depuis l’application des principes de l’espace défendable dans la production d’un modèle alternatif des espaces résidentiels évoluant vers la création des gated communities, le concept trouve une nouvelle extension dans le lotissement contemporain qui doit être « soutenable, enviable, vivable, équitable » (Madec, 2008). 

Grille de lecture du lotissent défendable

Cette grille s’appuie sur les critères du lotissement défendable pour pouvoir saisir la réflexion et l’engagement des concepteurs envers la production de la forme urbaine. Elle mesure l’impact
de la responsabilité des collectivités locales et des promoteurs dans le « dessein » du lotissement, et met en relief la responsabilité morphologique des architectes.

Le lotissement défendable se caractérise par plusieurs paramètres qui sont, entre autres, l’adaptation au terrain, l’insertion paysagère et la créativité urbaine. L’analyse des trois lotissements a permis de vérifier la présence de certains d’entre eux comme
la parcellisation mince, la parcellisation variée, la composition avec le mitoyen et la connexion à un réseau de voies de proximité. Néanmoins, les autres cibles telles que la contextualisation,
la réversibilité ou la créativité de l’aménagement ne font pas partie de la démarche du projet des lotissements a maxima. Une autre indication comme le recours aux savoir-faire locaux n’est pas prise en compte par les promoteurs qui préfèrent faire appel à des entreprises de construction Chinoises. L’équité sociale n’est pas un paramètre du lotissement du promoteur privé, ce dernier s’adresse à une clientèle aisée pouvant s’offrir des maisons avec piscine.

Conclusion

À Oran, le lotissement résidentiel a minima a subi des changements morphologiques significatifs et se présente désormais en lotissements fermés a maxima. L’utilisation des outils élémentaires de la forme urbaine, appliqués dans leur production, se confirme, rencontre des limites, et renseigne de certaines insuffisances. D’après l’analyse des lotissements choisis,
la division parcellaire et la rue demeurent les seules constantes,
la grille étant prise comme la principale « technique morphologique » (Noizet & Clemençon, 2020). La variété parcellaire n’est pas un choix de composition proposé par l’architecte. On la retrouve néanmoins dans deux lotissements :
le premier est destiné à des maisons plus larges pour le promoteur
et sa famille, le second a été conçu pour éviter le refus d’un permis de lotir. L’architecte rejoint la mission du lotisseur dont le rôle se limite à la parcellisation et une « bonne commercialisation » pour une rentabilité maximale (Tapie, 2003).

Le modèle de la rangée, destiné dès sa création à la couche ouvrière dans le monde, se maintient à Oran dans le lotissement fermé et est proposé à une couche sociale aisée. Du modèle ouvrier, les petites surfaces et le modèle type sont repris.
Par ailleurs, malgré la faible profondeur de la maison, l’implantation d’une piscine dans la « cour arrière » est un signe distinctif.

Le plan de masse composé ex-nihilo avec des axes fictifs
de symétrie et des effets miroirs, est dénué du sens de la composition urbaine et assure uniquement l’alignement et l’unité sans aucune diversité. Il n’y a pas de regard sur le modèle traditionnel relatif aux médinas en Algérie. Ainsi, nous sommes bien loin de ce que recommande Masboungi (2008), pour qui le lotissement doit être réfléchi en tant que projet urbain mêlant, à la fois, les notions de patrimoine naturel et le bâti existant.

La trame bâtie est conditionnée par le promoteur qui exige
de l’architecte le recours aux murs mitoyens comme règle générale de composition des maisons en bande. Cette disposition
de l’accolement assure la continuité, mais réduit une possible fragmentation. Elle demeure une solution qui engendre l’ennui et la répétition exclusive du même modèle. Ph. Madec (2008) la préconise comme une performance architecturale, mais met en garde contre la standardisation qui éloigne la réussite à « fabriquer des mondes ».

Les espaces libres publics ne sont que la conséquence d’un remplissage maximal du terrain et répondent en premier aux exigences minimales de voirie et de circulation. Ils sont contrôlés dès les premières esquisses par le promoteur qui décide de leur surface et implantation, c’est lui qui « dessine » le projet. La trame verte proposée est automatiquement supprimée pour être remplacée par des masses bâties, le « gaspillage » est évité et met en évidence la dimension spéculative (Callais 2003). Le choix de l’implantation des aires de jeux d’enfants ou d’autres espaces d’aménité est aussi une contrainte que subit l’architecte. L’espace semi public est un espace de circulation, de stationnement ou de retournement.
Pour paraphraser Le Couédic (2010), ces « lotissements parking » répondent à la seule fonction principale de la desserte.

Nous avons supposé que même si l’enclos résidentiel regroupe les paramètres initiaux de l’espace défendable, il ne peut être qualifié de lotissement défendable à Oran. En effet, l’application de la grille d’analyse des cibles du lotissement défendable a révélé l’incapacité de ces lotissements fermés de répondre aux exigences de la contextualisation ou de l’adaptation au lieu. Les critères écologiques sont également absents. Ces préoccupations sont très éloignées des désirs des promoteurs et les architectes ne semblent pas encore investis par cette mission.